简要案情

2021.9.23

原告S物业公司通过比选方式，于2013年11月1日与松潘县C小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告对C小区提供物业服务，委托期限为3年，即自2013年11月1日起至2016年10月31日止，物业服务标准为0.95元/㎡/月，并向松潘县物价局对该标准进行备案登记。原告依约对C小区实施物业服务，并于2017年5月退场。被告A系C小区业主，其未交纳自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业服务费。

原告S物业公司向松潘县人民法院提起诉讼，要求被告A立即支付2013年11月1日-2016年10月31日物业管理费3556.80元，利息355.60元（利息按照年利率10%计算，从2016年10月31日暂计算至2017年11月1日，最终以被告实际支付为准）。

被告A辩称，根据《物业管理条例》第二章第六条规定，房屋的所有权人为业主。C小区570多位业主从未召开业主大会，并未委托业主委员会签订物业服务合同，所以也就没有招聘物业管理企业的决定。因此，原告的行为是非法的。C小区首届业主委员会于2013年6月18日成立，并选举了业主委员会委员，被告本人是首届业主委员会成员，这次会议后，业主委员会再也没有召开过。原告持有的与C小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，纯属经办人员的个人违法行为，与业主无关。原告表示自己没有给付义务，并要求原告向其公开道歉。

判决结果

松潘县人民法院经审理依法作出判决：

一、被告A于本判决生效之日起十日内向原告S物业公司支付自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业服务费3353.00元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告S物业经营公司其他诉讼请求。

宣判后，被告A向阿坝藏族羌族自治州中级人民法院提出上诉，二审维持原判。

判决依据

01

原告S物业公司受C小区业主委员会的委托，对C小区实施物业管理，双方在协商一致的基础上签订了《物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对被告A具有约束力，原告S物业公司依约向被告A提供物业服务，有权按照约定收取物业服务费

02

被告A作为业主，虽在庭审中一直强调该合同无效，但对小区大门有门卫（保安）的事实知情，并在房屋漏水的情况下多次与门卫进行沟通，能够证明原告实际履行了为被告所居住的小区提供了物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，即使原告在履行义务上存在一定瑕疵，也应当认定双方已经形成了物业服务合同关系，被告A有按约定交纳物业服务费的义务

03

对原告S物业公司要求被告A支付逾期付款利息的诉讼请求，因物业管理委托合同中没有明确约定逾期利息，故本院不予支持

法官说

依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

近年来松潘县商品房小区逐年增多，为有住房需求的群众提供了便利，也让很多住户与物业公司产生了矛盾。小区业主与聘请的“管家”----物业公司之间为何会产生矛盾纠纷？究其原因主要是物业公司的权利与义务的界限不明确。业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，并提供相应证据。解决了以上问题才能让群众住得安心，物业公司也能在保障自己的合法权益的前提下向业主提供更好的服务。