一、实务视角的考察

买卖型担保合同由于其名为买卖而实为担保之特性，在司法裁判中往往难以界定，主要是因为其与以物抵债合同从形式上看有着高度的相似性。因此，准确区分买卖型担保与以物抵债之间的异同，成为了司法机关的裁判重点之一。

有法院认为，只有借款人在事后无力还款的情况下才可以由双方协商一致以物抵债，否则涉案买卖合同有担保债权顺利实现的目的，属于买卖型担保合同。同时，其指出买卖型担保的形式往往有违公平原则，有流押合同性质。而以物抵债合同则不同，因为其发生的时间在债务到期之后，债务人与债权人都对于抵债物价值、债务数额有了明确的认知，因此不会存在侵害一方当事人的合法利益，违反民法公平公正原则的情况。而对现有买卖型担保合同纠纷的司法裁判案例进行考察，可得在司法裁判的视角，区分买卖型担保合同与以物抵债合同主要是基于“时序”“目的”“对价”与“习惯”的多重考量。

其一，是对于“时序”的考量。顾名思义即通过双方当事人缔结《商品房买卖合同》与债权债务实现的时间以及顺序来区分买卖型担保合同与以物抵债合同的边界。如在某民间借贷纠纷案件之中，作为裁判者的人民法院即指出当事人可出于意思自治对如何清偿到期债务进行安排，以物抵债的形式即为可选择的方式之一，应当尊重当事人之间的真实意思表示。

在另一案中，最高人民法院认为在双方部分债务已经到期的情况下，将借款本息转化为购房款的行为是符合双方意思自治且合法的，与我国法律对于流押行为的禁令实际上是并不冲突的。也就是说，关于买卖型担保合同与“以物抵债”合同在时序的视角中，区分边界在于该合同与债务到期时间的相对关系。若合同的缔结大大早于债务到期时间，则可将其视为担保性质的合同，若合同的缔结晚于债务到期时间或临界债务到期时间，则可将其视为清偿性质的合同。

其二，是对于“目的”的考量。一般而言，区分不同形式合同最直接的方式即为对合同缔结目的进行考量。无论是作为显性行为抑或是隐藏行为，当事人缔结合同的合意与合同目的是始终不变的。买卖型担保合同顾名思义，是为了实现担保的目的，而“以物抵债”合同则是为了实现清偿债务，使债权债务在对价内消灭而缔结的。在一起确认合同无效的纠纷案件之中，兴安盟中级人民法院即表示由于该案中债权人对于房屋买卖合同的标的并无买卖意思，目的是要求债务人还本付息，因此涉案合同应是名为买卖实为担保合同。反之，若是合同的目的即是以物抵债，且当事人在债权债务履行期限届满后达成该合意，则应认定为以物抵债，且受法律保护。基于此，即可得出法院在进行相关案件裁判时往往会探究当事人的缔约目的与缔约合意，并依此对涉案房屋买卖合同进行定性。

其三，则是对于“对价”的考量。我国法律对于流押合同的禁止，是从民法的公平原则以及等价有偿的原则为基点，为了防止债权人凭借其在债权债务关系中的相对优势地位而在抵押物进行清偿的过程中相对弱势债务人的合法利益，谋取超额利益而设定的。而其设立的核心即所谓“利益平衡”。那么相对的，买卖合同的对价是否合理，是否有损债务人的利益，也成为了裁判实务中考量的一大因素。毕竟，倘若买卖合同对价合理，且正好与当事人双方的债权债务数额相当，则以买卖合同的实现来代替债务人应当承担的还款义务。从其利益配比层面而言，并未违背民法的精神，没有侵害任何一方的正当利益，那么就可以依照意思自治的原则认可该民事行为。在一起买卖合同的纠纷案件之中，沈阳市中级人民法院即认为，债务人以明显低于市场价格的低价位出售涉案房屋，明显不符合常理，故支持另一方当事人买卖型担保合同的主张。

其四，则是对于“习惯”的考量。此处的“习惯”并非传统意义上的个人习惯，而是裁判者基于其深厚裁判经验所判定的应然“交易习惯”，是通过大量实务案例的裁判而积累成的。一般而言，裁判者可以通过交易凭证的开具，房屋的过户时间等细节要素进行综合考量，以区分买卖型担保合同与以物抵债合同的边界，甚至该合同是否可以构成独立的买卖合同。那么如果在个案中当事人双方签订商品房买卖合同的细节与形式与往常普遍的交易习惯并不相符，或是有较大的反常情况，则裁判者会加强对于合同真实意思的考察，甄别其隐藏意思。例如在一起买卖合同纠纷案件中，四平市中级人民法院便指出，当事人在商品房交易中出现了以现金形式进行款项支付、明细账的登记时间与合同约定的购房时间不相符合，且交易价格相对于当时市场价格而言偏低等多处不符合常理的情况，因此认定涉案的合同应该是一种买卖型担保合同。换句话说，裁判者往往会对细节反常、有悖常理的合同进行更深层次的考量，以保证其裁判的公平公正。

由此可见，实务中对于买卖型担保合同认定的考量虽然各有不同，但终究都将会围绕双方缔约的合意进行考察。无论是从“时序”“目的”还是“对价”“习惯”的角度切入，其根本目的都在于通过具体案件的具体表现形式，来探究当事人的缔约真意，并在此基础上，对于具体案件进行法律适用与裁判。与此同时，法院在进行个案裁判时也会考虑当事人双方的利益平衡，以求裁判结果的公平、公正。

二、规范视角的考察

进一步研判各个时期的典型案例，可以看到买卖型担保合同纠纷的裁判在形式上明显区分为两个时期：其一，是在2015年年末最高法颁布《民间借贷解释》之前。这一阶段由于没有明确的法律条文作为裁判者的裁判依据，裁判者往往会引用《合同法》与《担保法》中的相关条款，通过当事人双方签订《商品房买卖合同》及《借贷合同》的具体形态，进行合同性质的判定，并依此确定合同的效力并做出判决。其二，则是2015年末最高法颁布《民间借贷解释》之后，作为此类案件裁判的依据与参考，该司法解释在其颁布后立刻发挥了深刻的作用。由于司法解释将这种买卖型担保的行为统一归于借贷关系，因此司法裁判中，一旦遇到以买卖关系起诉的该类案件，均采取了驳回起诉，并告知以借贷关系重新起诉。然而，也正是由于该司法解释并未提及买卖型担保合同的具体性质，更未明确其效力如何，也致使此后大多数的案例中裁判者都对这两个问题避而不谈，与2015年以前大多数案例都对买卖型担保合同有明确定性的情况大相径庭。当然，不可否认的是该司法解释为买卖型担保合同纠纷的裁判带来了更为明确的裁判依据和裁判思路。通过对《民间借贷解释》第二十四条的条文进行考察，探究其立法真意，其立场可大致概括如下：

其一，从合同的主从关系而言，买卖型担保合同是作为借贷合同的从合同而存在的。就好像上文中的司法解释所阐述的，买卖型担保合同纠纷当事人之间真实的法律关系并非其所表现的买卖合同关系，而应该是借贷关系。因此，《民间借贷解释》第二十四条的第一款便十分明确地指出法院在审理该类案件时，应将其作为借贷关系予以审查。当然，适用该款的前提应为买卖合同仅仅作为借贷合同的担保，倘若两者并无主从关系，则并不适用该条司法解释。关于个案中当事人双方的真实法律关系以及签订买卖合同的真实合意，依旧需要裁判者依据具体情况进行判断。简而言之，若无借贷关系，则无买卖型担保之关系。担保行为都是为了促进债权债务关系的更好存续与清偿。从合同是以主合同的存续为依托的，一旦脱离了主合同，那么作为从合同的买卖型担保合同也就失去了其存续的意义。从这一条看，讨论买卖型担保的效力、实现，就绝对不能忽略了主合同的作用，这一条司法解释不仅很好地说明了这一观点，并且有利于引导审判实务对此类案件进行更明晰的归纳裁判。

其二，从清偿模式而言，买卖型担保合同发挥其“担保”作用必须通过“清算变价”的清偿进行。为了平衡当事人双方利益，防止一方合法权利被非法“侵夺”，《民间借贷解释》第二十四条第二款规定了“变价清算”的清偿方式。而采取该方式的直接原因则是为了更好保护债务人利益，防止债权人利用其优势地位牟取暴利。这种思想与我国法律中关于流押流质的禁止条款一脉相承，充分体现了我国民法世界的公平与等价有偿原则。因此，司法解释在兼顾双方利益的前提下设定“清算”作为买卖型担保合同的唯一路径则亦可防止与流押流质合同类似的不利效果。同时，根据司法解释的规定，这种清偿模式发生的前提应该为法院作出相应判决，而债务人不履行其应负有的还款义务之后。反之，若在法院作出生效判决要求债务人限期还款，而债务人的确在规定期限内履行了其还款义务，则“变价清算”便不会发生。因此，可以说司法解释所规定的清偿模式，是一种执行层面的路径，而非实体判决层面。但强制执行的路径必然是拍卖或者变价，而非直接判决转移占有。这不仅是对司法解释进行解读的应有之义，更是在现阶段下平衡债权债务关系更合理之途径。

其三，在清偿效力层面，买卖型担保合同无优先受偿的效力。根据司法解释之文义，买卖型担保关系之中，是以房屋买卖合同的预约实现作为担保而非房产，这是由我国民法体系的抵押登记主义所决定的。因此，买卖型担保合同并未涉及物权的实质性转移，且根据我国法律规定的物权法定原则，该种担保形式亦不属于任何我国法律规定的物权种类，因此可以排除物权担保的定性，而将其作为一种特殊的债的担保，这种观点也得到了最高法的支持。那么既然买卖型担保合同不具有物权效力，那么作为担保物权效力延伸的优先受偿权，则也应该非此类担保形式所具备。而正是由于《民间借贷解释》第二十四条将该类担保的清偿模式局限于清算一类，实际上是给债务人设定了一种强制清偿的义务。然而事实上，根据民法精神，这种强制执行变价清算的清偿模式，并不必须依托于买卖型担保合同。若排除此合同，债权人依旧可以在获得生效判决后申请进入强制执行程序。而司法解释仅仅赋予了该类强制程序对于涉诉房屋的优先执行权，而非优先清偿权。而这种优先执行权则是普通强制程序与买卖型担保强制程序的本质区别。然而，无论是哪种强制变价，都无法排除其他债权人的权利要求，也就是说在司法解释的框架下，买卖型担保合同的并没有担保物权所特有的优先受偿权利。

三、结语

无论是理论界抑或实务界，关于相关买卖型担保合同的内涵为何，如何认定，如何清偿等问题依旧各执一词，但归根到底目的却是殊途同归的，即为了在更大程度上保护每个当事人合法权益的同时尽可能促进交易的达成，推动经济的进一步发展。法律的完善往往来源于实践的需要，在2015年12月《民间借贷解释》第二十四条被颁布以后，买卖型担保合同的纠纷与裁判逐年累增，从侧面体现了这种担保方式被越来越多适用。要合理地应对买卖型担保合同纠纷的不断复杂化和普遍化，有几个基本的要点是不应忽略的：其一，不能因追求保护债务人的利益而忽略了债权人的信赖利益；其二，在保护第三人合法利益的同时也应该兼顾合同相对人的缔约合意；其三，合同清偿的模式尽可能遵循当事人之间的意思自治，不能通过裁判对当事人的真实意思进行笼统干涉。因此，买卖型担保合同的司法难题也一定会在制度层面得到解决，使其成为我国市场经济发展的一大助力。

【来源：江苏省检察院_清风苑】