裁判要旨

一般来说，违约金既具有弥补守约方因对方违约遭受损失的功能即补偿性功能，又具有督促当事人诚信履行合同的功能即惩罚性功能。对于违约方具有违约故意的情形，人民法院应当发挥违约金惩罚性功能，督促违约方早日履约。而对于违约方非因其自身等客观原因导致违约情况的，不应过分强调违约金的惩罚性。

案例索引

《福建挺虎置业集团有限公司、仙游县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审案》【（2019）最高法民终949号】

违约金的补偿性与惩罚性应当如何适用？

裁判意见

最高院认为：

（一）关于国土局是否存在逾期交地违约行为的问题

第一，国土局认为在挺虎公司未交付行政中心工程期间其可行使先履行抗辩权及同时履行抗辩权，拒绝交付案涉土地。经审查：案涉《出让合同》第六条约定，出让人同意在2015年10月19日前将出让宗地交付给受让人。同时，《出让合同》补充条款第2点约定，该地块土地竞得人同时承建仙游县行政中心工程；施工单位需在约定工期（三年内）完成工程建设并经验收合格后交付给仙游县人民政府使用；若逾期在3个月之内，施工单位应按工程的总造价每日万分之二赔偿损失给中信公司，拍卖地块交地时间相应推迟，推迟期间土地竞得人所缴纳的土地出让价款不计利息。据此，虽然出让合同约定了案涉土地的交付时间，但挺虎公司作为案涉土地使用权的竞得人负有承建、交付仙游县行政中心工程的义务，若逾期交付工程，则国土局交付土地的时间亦相应推迟。挺虎公司上诉提出应当按照《出让合同》约定时间确定土地交付时间，其理由是行政中心工程逾期系发包方中信公司多次变更设计导致。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。挺虎公司及其指定的施工单位与案涉工程的发包方中信公司建设工程施工合同纠纷不是本案土地使用权出让合同纠纷的审理范围。原审判决认定挺虎公司不能以第三人中信公司的原因主张其不应承担逾期交付工程责任具有法律依据。根据上述《出让合同》补充条款第2点的约定，国土局可行使先履行抗辩权，在挺虎公司逾期交付行政中心工程期间，有权拒绝向挺虎公司交付土地。而对于行政中心工程交付时间，挺虎公司上诉认为行政中心工程交付的时间应当按照该工程竣工验收时间确定，即2016年12月22日。案涉工程的竣工验收报告显示行政中心工程于2016年12月22日竣工验收合格，但竣工验收并不等同于工程交付。仙游县人民政府于2017年1月3日向莆田市人民政府报送《仙游县人民政府关于仙游县政府驻地迁移的请示》也仅载明行政中心工程于2016年12月22日完工，而未载明县政府已接收。挺虎公司虽主张国土局恶意拖延签署交接文件，但对此并未提交证据证明，且其亦不能举证曾催告国土局接受工程而遭到拒绝。因此，原审判决按照各方签署的《竣工移交证书》载明的时间认定案涉行政中心工程于2017年5月8日交付具有事实依据。

第二，国土局认为挺虎公司未按《补充合同》约定办理已核减的7.3394亩土地权属及抵押变更登记手续，其可以主张同时履行抗辩权。经审查：2014年12月4日，国土局与挺虎公司签订《补充合同》约定，将7.3394亩城市规划道路备用地从原出让地块中扣除，但该合同未约定挺虎公司在办理权属登记核减之前，国土局有权拒绝交付土地；且未约定挺虎公司办理土地使用权面积核减手续的期间。此外，同时履行抗辩权针对的是对方当事人未履行合同主给付义务，而本案中挺虎公司办理土地使用权面积核减手续义务较其依照合同约定承担的土地出让金支付义务以及行政中心承建义务而言，不属于合同主给付义务。且挺虎公司承担的土地使用权面积核减义务与国土局依照《出让合同》、《补充合同》约定所应承担的土地交付义务之间不具对价性，双方所负债务之间不能成立给付与对待给付的关系，双方所负债务之间在实质上不具牵连性。故国土局以挺虎公司未办理7.3394亩土地权属核减手续为由主张同时履行抗辩权缺乏法律依据，本院不予支持。

第三，国土局认为由于县政府的迁址需要经过审批，在迁址报批期间，其延迟交地不应承担违约责任。经审查，案涉《出让合同》及其补充条款均为将县政府迁址审批获准作为案涉土地交付的条件。在迁址审批前，国土局对于交付包括县政府机关大院在内案涉土地存在法律上履行的不能，但不能以此为由拒绝承担延期交付土地的违约责任。

因此，在挺虎公司交付行政中心工程前，国土局有权拒绝交付案涉土地。而在挺虎公司交付该工程即2017年5月8日后，国土局负有交付案涉土地的义务，其迟延交付即构成违约。

（二）关于挺虎公司主张国土局支付逾期交地违约金应否予以支持的问题

《出让合同》第三十七条约定“由于出让人未按时提供土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算”。故该合同约定国土局逾期交付土地产生的损失赔偿额的计算方法为每日按已付土地出让金1‰计算。原审法院根据国土局的请求，将该违约损失计算方法由每日1‰调整为每日同期贷款利率上浮30%。挺虎公司上诉认为《出让合同》约定的每日1‰违约损失计算方法不应进行调整。国土局则认为挺虎公司没有实际损失，其不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。据此，在约定的违约损失计算方法过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。挺虎公司提出《出让合同》约定逾期交地违约损失计算方法人民法院不应调整的主张与合同法上述规定相悖，不能成立。而关于当事人主张违约金过高，应当如何调整，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，人民法院调整合同约定的违约损失计算方法时，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾违约方的过错程度、预期利益以及合同的履行情况等因素。

1.关于挺虎公司的实际损失。挺虎公司一审、二审中均未提交证据证明其实际损失具体数额，其在一审庭审中称其损失包括土地出让金的资金成本、为土地配套过程中资金投入、房地产下行过程中预期利益损失及延期开发导致错过销售的黄金周期。对此，国土局提交证据证明挺虎公司自2014年2月份起即将案涉土地使用权抵押给中国工商银行等金融机构以获取银行贷款，涉及抵押总金额达到49616.35万元。挺虎公司实际支付土地出让金为398227161元，在其支付土地出让金后，仙游县财政局按照同期贷款利率上浮30%向其支付利息。在挺虎公司没有举证证明其向中国工商银行等金融机构办理抵押贷款的利率高于同期贷款利率上浮30%的情况下，可以认定逾期交地期间，挺虎公司不存在土地出让金的资金占用损失。对于“为土地配套过程中资金投入”，挺虎公司并未指明其在没有收到土地之前作了哪些配套工作，投入了多少资金，故其该项损失主张缺乏事实依据。而针对其主张的房地产下行过程中预期利益损失及延期开发导致错过销售黄金周期的损失，挺虎公司亦没有举证证明在逾期交地期间，仙游县房地产市场存在房屋销售价格下跌的情形，故其该项损失主张亦缺乏事实依据。因此，本案现有证据不能反映国土局的逾期交地行为导致挺虎公司何种损失。

2.关于国土局的过错程度。挺虎公司要求交付的案涉土地中涵盖仙游县政府机关大院。2018年10月10日颁布的《行政区划管理条例》第八条规定：“县、市、市辖区的部分行政区域界线的变更，县、不设区的市、市辖区人民政府驻地的迁移，国务院授权省、自治区、直辖市人民政府审批；批准变更时，同时报送国务院备案”。据此，仙游县政府驻地迁移需要上报福建省人民政府审批。国土局提交多份仙游县人民政府及莆田市人民政府上报审批的文件，由此可以看出仙游县人民政府一直在积极履行县政府迁址的审批手续。而在迁址手续审批通过之前，仙游县人民政府不能从案涉土地搬迁出去，国土局亦无法向挺虎公司交付案涉土地。一般来说，违约金既具有弥补守约方因对方违约遭受损失的功能即补偿性功能，又具有督促当事人诚信履行合同的功能即惩罚性功能。对于违约方具有违约故意的情形，人民法院应当发挥违约金惩罚性功能，督促违约方早日履约。而对于违约方非因其自身等客观原因导致违约情况的，不应过分强调违约金的惩罚性。具体到本案中，鉴于在县政府迁址审批通过前，国土局对于案涉土地交付存在法律上履行不能，而非主观上不愿意交付案涉土地，故本案的违约金适用应当以填补守约方损失为主。

3.关于合同履行情况及预期利益。根据《出让合同》及其补充条款的约定，国土局主要义务包括交付土地及在未交付土地期间按照同期贷款利率上浮30%的标准支付已付土地出让金的利息。对于第一项义务，在仙游县政府迁址获批即履行交地义务法律上的障碍消除后，国土局第一时间向挺虎公司交付案涉土地。对于第二项义务，仙游县财政局一直按约支付未交付期间的利息。据此，仙游县政府及国土局一直在能力范围内积极履行《出让合同》项下义务。此外，根据《出让合同》第三十七条约定，案涉土地使用年期自实际交付土地之日起算，故逾期交付土地并未影响挺虎公司对该土地未来开发收益。

综合以上分析，案涉土地曾经是仙游县政府机关所在地，而县政府迁址需要上级部门审批，在审批通过之前，国土局对案涉土地交付义务的履行存在法律上障碍，其没有违约的故意，故本案的违约金应当以弥补挺虎公司的实际损失为主，而根据本案现有证据不能反映挺虎公司因逾期交地存在何种损失，且国土局一直在能力范围内积极履行案涉《出让合同》项下义务。考虑以上因素，根据公平原则和诚实信用原则，在仙游县财政局已按约支付逾期交地期间土地出让金利息损失情况下，不应再判决国土局承担违约金。因此，本案原审判决认定国土局应支付违约金不当，但该判决以仙游县财政局支付利息已全额冲抵违约金为由驳回挺虎公司关于违约金诉讼请求的裁判结果正确，应予维持。